Depuis le 30 mai 2020, les dispositions de l’art. 3871, en vertu duquel est invalide un contrat par lequel une personne physique s’engage à transférer la propriété d’un bien immobilier utilisé pour répondre à ses besoins de logement afin de garantir les créances découlant de ce contrat ou d’un autre contrat non directement lié à l’entreprise ou à l’activité professionnelle de cette personne, si:
- la valeur du bien est supérieure à la valeur des créances pécuniaires garanties par le bien majorée des intérêts de retard maximum sur cette valeur pour une période de 24 mois ou
- la valeur des créances pécuniaires garanties par ce bien n’est pas précisée, ou
- la conclusion de cette convention n’a pas été précédée d’une évaluation de la valeur marchande du bien par un expert.
Des voix se sont élevées dans la doctrine du droit civil pour dire que cette disposition est trop casuiste et que « le but de cette disposition est la prévention des abus entraînant des conséquences socio-économiques importantes, ce qui peut également être réalisé par des instruments de droit civil existants, plus universels ». tels que l’utilisation de la notion d’abus de droits subjectifs (article 5 du Code civil), la nullité d’un acte juridique en raison de la violation des principes de coexistence sociale (article 58 § 2 du Code civil), les défauts de la déclaration de volonté (articles 82 à 87 du code civil), d’exploitation (article 388 du code civil) ou de protection du débiteur immobilier contre le surdimensionnement (article 68, paragraphe 2, du code pénal). (Commentaire de Bartłomiej Gliniecki sur le Code civil mis à jour sous la direction de Małgorzata Balwicka Szczyrba (2023).
Par exemple, dans l’arrêt du 25 février 2022 (II CSKP 87/22), la Cour suprême a déclaré que « le transfert à titre de garantie de propriété d’un bien immobilier dont la valeur a priori est largement disproportionnée par rapport au montant de la garantie créance et le risque encouru par le créancier lors de l’octroi du prêt ou du crédit, peuvent conduire à la nullité du contrat en raison de la contradiction avec la nature du contrat de transfert de propriété à titre de garantie (article 58 § 1 en liaison avec l’article 3531 du Code civil) et les principes de coexistence sociale (article 58 § 2 du Code civil). sans faire référence au nouvel article 3871