W większości przypadków zadatek stanowi niewielką część świadczenia pieniężnego, które ma spełnić strona zobowiązana. Często jest to 10% całej sumy. Wysokość zadatku może być jednakże inaczej ukształtowana przez strony umowy. Sąd Najwyższy uznał, że może stanowić nawet ponad połowę świadczenia głównego.
Sąd Najwyższy rozważył możliwość zastrzeżenia tak wysokiego zadatku w wyroku z 31 maja 2019 r. W przytoczonej sprawie (IV CSK 163/18) powódka zapłaciła 110 000 tys. zł zadatku, podczas gdy cała nieruchomość, którą chciała kupić kosztowała 188 000 tys. zł. Strony umówiły się, że w razie niewykonania umowy przez kupującą, sprzedająca jest uprawniona zatrzymać zadatek w kwocie 110.000 zł, natomiast w razie niewykonania umowy przez sprzedającą, kupująca może żądać od niej kwoty stanowiącej dwukrotność zadatku, czyli 220 000 zł. Do umowy ostatecznie nie doszło z winy kupującej, więc straciła ona wysoki zadatek.
Stosownie do art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Sytuacja taka dochodzi do skutku w razie braku odmiennego zwyczaju bądź zastrzeżenia w umowie. Za cel zadatku uważa się wzmocnienie więzi zobowiązaniowej między stronami. Ma on pełnić funkcję mobilizującą, dyscyplinującą oraz zabezpieczającą.
Sąd Najwyższy podkreślił, że wysoka suma zadatku nie zmienia jego charakteru prawnego i skutków, które wywołuje. Swobodzie stron została pozostawiona kwestia ustalenia wysokości zadatku, nawet jeśli jego stosunek do całości kwoty jest znaczny.
W rozpatrywanej sprawie, zadatek ustalony przez strony i uiszczony przez powódkę przekraczał połowę umówionej ceny mieszkania. Według Sądu Najwyższego nie stało to w sprzeczności z zasadami limitującymi swobodę kontraktowania ani z istotą zadatku.
KS