Z dniem 4 grudnia 2025 roku w życie weszła kluczowa dla branży budowlanej nowelizacja Kodeksu cywilnego (Dz.U.2025.1508). Modyfikuje ona zasady solidarnej odpowiedzialności inwestora za wynagrodzenie podwykonawców. Głównym celem nowej regulacji jest umożliwienie stronom umowy o roboty budowlane uelastycznienia terminu na zgłoszenie sprzeciwu wobec podwykonawcy, przy jednoczesnym zachowaniu funkcji ochronnej przepisów dotyczących solidarnej odpowiedzialności inwestora.
Zgodnie z brzmieniem art. 6471 KC, inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, jeżeli na piśmie (pod rygorem nieważności) zgłoszono mu przedmiot robót, a on nie wniósł pisemnego sprzeciwu. Odpowiedzialność ta ma jednak swoje ramy – jej granicą jest wysokość wynagrodzenia należnego generalnemu wykonawcy (tzw. odpowiedzialność pro viribus patrimonii).
W poprzednim stanie prawnym inwestor miał trzydziestodniowy termin na wniesienie sprzeciwu wobec zgłoszenia podwykonawcy zawierającego szczegółowy przedmiot planowanych robót budowlanych. Termin ten miał charakter bezwzględnie obowiązujący, co w wielu przypadkach prowadziło do nieuzasadnionego przedłużenia procesu budowlanego.
Ustawodawca wprowadził w tym zakresie pewne zmiany. Nowy przepis art. 6471 § 11 KC pozwala inwestorowi i generalnemu wykonawcy na swobodne zastrzeżenie w umowie terminu krótszego – „Sprzeciw, o którym mowa w § 1, składa się w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia, o którym mowa w tym przepisie. W umowie inwestor i wykonawca (generalny wykonawca) mogą zastrzec krótszy termin na złożenie sprzeciwu”. Dotychczasowy, sztywny termin przestał być zatem bezwzględnie obowiązujący.
Aby ujednolicić ramy czasowe, wprowadzono również nowy art. 6471 § 12, KC, z którego z kolei wynika, że termin na złożenie sprzeciwu określony w umowie z podwykonawcą lub w umowach z dalszymi podwykonawcami nie może być krótszy od terminu zastrzeżonego w umowie między inwestorem a generalnym wykonawcą.
Niezwykle istotny dla uczestników rynku budowlanego jest ponadto przepis przejściowy ustawy nowelizującej, który wprowadza zastosowanie nowego prawa do umów o roboty budowlane zawartych jeszcze przed dniem wejścia w życie nowelizacji. Oznacza to, że strony umów zawartych przed wejściem w życie omawianej nowelizacji zyskują elastyczne narzędzie umożliwiające renegocjowanie warunków współpracy. Działanie to pozwoli znacząco skrócić czas oczekiwania na akceptację przedmiotu prac zgłoszonego przez podwykonawców, a tym samym przyspieszy wejście podwykonawców na plac budowy.